POZOR NA NEVIDITEĽNÉ NEDOSTATKY! ODHALIŤ ICH MÔŽE TECHNICKÁ INŠPEKCIA

Technická inšpekcia nehnuteľnosti pozostáva z odborného  vykonania dôslednej obhliadky a následného zosumarizovania celého technického stavu konkrétneho objektu. Môžeme ju porovnať s revíziou zariadení, napríklad kotlov. Platí tu dosť podobný princíp a tým je vykonanie kompletnej hĺbkovej kontroly za účelom poskytnutia informácii o použiteľnosti objektu klientovi, ktorý oň prejavil záujem.

Význam technickej inšpekcie

Klient, ktorý sa rozhodne využiť služby inžiniera vykonávajúceho kompletnú inšpekčnú kontrolu, má výhodu oproti iným záujemcom o kúpu nehnuteľnosti. Dohadovať sa vopred na cene bez takejto kontroly je zbytočné. Nemôžete vedieť, koľko poškodení ovplyvňujúcich cenu dokáže inšpekcia odhaliť. Kupujúci dokáže vďaka odbornému stanovisku spoznať všetky technické riziká, ktoré by ho po kúpe mohli pripraviť o veľké množstvo peňazí. Inšpekcia identifikuje chyby, mieru poškodenia. Zhodnotia sa konštrukčné, statické aj rozvodové chyby a písomne ich inšpektor zahrnie do rozsiahlej správy. Majiteľ nehnuteľnosti bude poučený o nedostatkoch a o dostupných možnostiach ako dostať stav objektu do normálu.

 

Zo skúsenosti z praxe hovorí Jozef Horníček: „Počas inšpekčných prehliadok nehnuteľností som sa stretol s viacerými maskovacími metódami majiteľov hlavne starších rodinných domov. Takéto skryté chyby vie veľakrát odhaliť  iba skúsený inšpektor s manuálnou praxou a vedomosťami získanými priamo pri vedení stavby vo forme stavebného dozoru, kde je nutné určiť správny technologický postup prác a kontrolovať kvalitu použitých materiálov.

Na fotografii je detailne vidno ako si "majstri" poradili s rekonštrukciou komína. Krokva ako súčasť komínového telesa sa vidí málokedy! V tomto prípade vzniká vážne riziko vzniku požiaru, na tento komín by žiadny kominár nevydal revíznu správu.

Stavbu musíme brať ako súbor stavebných prvkov, ktorým treba venovať individuálnu pozornosť a nehodnotiť dom len ako celok. Ako varovanie pred nekalými praktikami  niektorých predajcov uvádzam konkrétny prípad rodinného domu. Bola tu zistená postupujúca statická trhlina v základoch a nosnom murive, ktorá so sebou strhávala poter v interiéri až po strop s  tepelnou izoláciou v podobe nepálenej hliny na strope. Tento dom bol predávaný za cenu stavebného pozemku, pretože vykazoval statické poruchy a  značnú vlhkosť stien. Dom nebol vykurovaný 15 rokov! Zbúranie existujúceho a postavenie nového domu by bolo najlepším riešením. Kúpu takéhoto domu som záujemcovi o nehnuteľnosť neodporúčal, pretože s istotou som vedel, že náklady na rekonštrukciu a odstránenie nedostatkov by vyšlo na cenu porovnateľnú s nákladmi na výstavbu menšieho rodinného domu. Čo sa však stalo? Dom kúpil istý ziskuchtivý pán, ktorý trhlinu zvonka zamaskoval zateplením domu, vymenil okná za plastové v najnižšej kvalite, zvnútra pekne vystierkoval a vymaľoval, na podlahu položil najlacnejšie podlahy a steny dočasne zbavil vlhkosti odvlhčovačom. Získal tak "krásnu" nehnuteľnosť, samozrejme po rekonštrukcii, určenú na predaj - mimochodom ako dôvod predaja uviedol vyrovnanie BSM po rozvode... Dom zakrátko predal mladej rodine s dvoma deťmi, ktorá financovanie „zrekonštruovaného domu" riešila hypotékou. To, akej situácii bude mladá rodina v budúcnosti čeliť, ho istotne netrápi, pretože predajom zarobil slušný obnos peňazí...
V tomto konkrétnom prípade je len na škodu mladej rodiny, že si nedala vypracovať inšpekčnú prehliadku nehnuteľnosti.“

Prasklina v nosnom murive pre laika možno nevyzerá hrozivo, možno aj preto, že už bola v minulosti viackrát škárovaná, tmelená a opravovaná. V skutočnosti je šírka praskliny miestami viac ako 4 cm!

Niektoré z metód vykonávania technickej inšpekcie:

Meranie vzduchotesnosti – meranie sa vykonáva z dôvodu skúmania prípadného úniku tepla. Teplo dokáže unikať rôznymi škárami, ktoré by potrebovali kvalitné tesnenie. Tento častý jav zistený inšpekciou sa v zimných mesiacoch môže postarať o nedoplatky za kúrenie.

Meranie stropov a podláh – týmto meraním sa preveruje geometrická rovnováha stropu a podlahy. Ak by sa našli nerovnosti pri tomto meraní, rozdiel na cene by bol obrovský.

Meranie hlučnosti – každý obyvateľ chce nažívať v pokoji a po náročnom dni sa zrelaxovať. Presťahovať sa niekde, kde inšpektor zistí veľkú priechodnosť zvuku nebude dobrý nápad.

Meranie parapetných dosiek – zlé položené parapety sú neviditeľné, ale zato nebezpečné nezrovnalosti, ktoré treba dať čo najskôr do poriadku. Dokážu spôsobiť aj posun panelov.

Kontrola rozvodov – kvalita elektrického vedenia je podstatná pre určenie celkovej ceny a narušená funkčnosť rozvodov nie je príťažlivá pre žiadneho záujemcu o obývanie nehnuteľnosti. Stav káblov a samotného vedenia sa bez odbornej kontroly ani nedá zistiť.

Zisťovanie prítomností škodlivín – identifikovanie plesní, azbestu a iných škodlivých látok nevhodných pre bývanie je súčasťou vykonávania technickej inšpekcie nehnuteľnosti.

Omietky – kontrolou omietok sa zisťuje, či neboli pretreté plesne alebo vlhké fľaky. Rovnako sa zisťuje zamaskovanie trhlín a súdržnosť 
omietok.

Statika – skúmanie stavu všetkých nosných konštrukcií.

Strecha – preverenie celej strechy a odhalenie prípadných nezrovnalostí, ktoré by mohli prerásť do väčších dier a strecha by mohla začať zatekať. Inšpekcia má tiež posúdiť, či si niektorá časť strechy vyžaduje opravu alebo kedy s ňou treba začať počítať.

Síce sa zateplením problém nevyriešil, ale to "nevadí". Hlavné je, že ho kupujúci nevidí!

Chyby, ktoré vás vyjdú najdrahšie

Prenikanie vody k základom – nepríjemná statická voda, jej náprava vyprázdni peňaženku.
Miznutie tepla – strata tepla v interiéri sa vyrieši „najlacnejšie“ sadrokartónovým obkladom.
Poškodenie trámových stropov – oprava tejto chyby sa vyšplhá na 5 % kúpnej ceny objektu.
Prenikanie hluku z chodieb – tu treba za veľa peňazí znižovať stropy alebo vrstvy podlahy.

Poškodení môže byť samozrejme oveľa viac. Niektoré vznikajú nesprávnym „správaním sa“ k príbytku, iné vznikajú pri zle odvedenej robote počas výstavby. Ďalšie sú dôsledkom vonkajších vplyvov, s ktorými nespravíte nič, pokiaľ sa tieto cudzie vplyvy nezmenia. Povodne, poveternostné vplyvy alebo pretlačenie sa podzemnej vody na povrch v dôsledku polohy objektu na vysušenom močiari, tieto okolnosti nie ste schopní ovplyvniť. Vďaka technickej inšpekcii však budete poučení o potrebe urobiť úpravy dodávajúce stavbe kvalitu.

Inšpektor vám objektívne zhodnotí technický stav a upozorní na prípadné poškodenia.
Význam zaplatenia za technickú inšpekciu je niekoľkotisícová úspora v budúcnosti.



Text: Róbert Bosák
Foto: Jozef Horníček - KOMA