[materiály]
[služby]
[technológie]
Na realitnom trhu sa veľmi často hovorí o cene za meter štvorcový. Je to rýchle, jednoduché a na prvý pohľad porovnateľné. Lenže nie je to všetko. Nie každý meter štvorcový má rovnakú hodnotu.
Dva byty môžu mať rovnakú výmeru, rovnakú adresu a pokojne aj rovnaký technický stav. A napriek tomu môže mať jeden vyššie nájomné, menšiu fluktuáciu nájomcov a rýchlejšie sa prenajímať. Dôvodom je fakt, že o hodnote bytu nerozhoduje len plocha ale najmä dispozícia.
Začnime definíciou toho, čo zahŕňa plocha bytu, ktorá je bežne zahrnutá vo výmere poznamenanej v liste vlastníctva. Zahŕňa plochu bytu samotného, plochu loggie a zároveň plochu pivnice. Už len z toho vieme a vidíme, že plocha pivnice je menej cenná ako plocha bytu samého. To isté platí aj o loggii. Samozrejme aj loggia a pivnica majú svoj význam a hodnotu.
Samozrejme je dôležitá aj účelnosť a dispozícia bytu samotného. Z tohto sa odvíja praktická možnosť jeho používania a to zároveň vytvára hodnotu bytu. Dobre navrhnutý byt dokáže na menšej ploche ponúknuť:
Naopak, zle riešená dispozícia môže „stratiť“ metre v:
.A to je presne ten rozdiel medzi papierovou výmerou a reálnou využiteľnou plochou.
Hodnota teda nevzniká počtom m², ale ich funkčnosťou. Dobre dispozične navrhnutý byt môže pôsobiť väčšie, pohodlnejšie a praktickejšie než nelogicky riešený byt s vyššou výmerou. Samozrejme sú niektoré dispozície, ktoré sa dajú meniť a tým pádom vieme pridanú hodnotu vytvoriť dodatočnou rekonštrukciou alebo zmenou dispozície.
Najdrahší priestor v byte býva často ten, ktorý sa nedá efektívne využiť – chodba. Z investorského pohľadu je dlhá, „hluchá“ chodba luxus, za ktorý platíte pri kúpe, rekonštrukcii aj financovaní, ale dodatočné nájomné negeneruje. Nezvyšuje komfort primerane svojej ploche a skoro nikdy nie je argumentom, pre ktorý je nájomca ochotný zaplatiť viac.
To však neznamená, že každá chodba je automaticky zlá. Ak je rozumne navrhnutá a vie plniť aj úložnú funkciu, napríklad cez vstavanú skriňu, skriňu na topánky alebo technické odkladacie riešenie, jej hodnota rastie.
Rozdiel je teda v tom, či chodba iba „berie metre“, alebo ich aj vracia späť vo forme praktického využitia. Investor by nemal posudzovať chodbu podľa toho, koľko má metrov, ale podľa toho, aké je jej využitie.
Rovnako problematické sú zbytočné priečky a tmavé miestnosti bez priameho svetla. Mnohé staršie dispozície vznikali v čase, keď sa byty delili na samostatné miestnosti, úzke prechody a malé oddelené priestory. Dnešný nájomca však hľadá skôr vzdušnosť a svetlo. Práve svetlo dnes zohráva väčšiu rolu, než si mnohí myslíme. Vytvára emóciu, ovplyvňuje prvý dojem a veľmi často rozhodne o tom, či sa byt prenajme rýchlo, alebo zostane v ponuke dlhšie.
Dobre riešený menší byt sa prenajme rýchlejšie než väčší, s nelogickou dispozíciou. Je to jednoduché. Nájomca vstupuje do priestoru a do pár sekúnd cíti, ako na neho byt pôsobí. Posudzuje či je vhodne umiestnená sedačka, jedálenský stôl, či sa v spálni nebude cítiť stiesnene a či má denné svetlo tam, kde ho prirodzene očakáva.
Dobre riešený byt:
To znamená menej hluchých období, menej vyjednávania o cene a vyššiu pravdepodobnosť, že sa prenajme za trhové nájomné.
Z pohľadu investora je dobrá dispozícia nenápadný faktor, ktorý výrazne ovplyvňuje nájomné.
Najčastejšia chyba je posudzovať byt iba cez cenu za m². Lacnejší meter štvorcový môže byť v konečnom dôsledku drahší, ak kupujete zle využiteľný priestor. Rozhoduje to, čo sa s danými metrami dá reálne urobiť. Dobrý pôdorys vie aj z priemerného bytu spraviť dobre prenajateľnú nehnuteľnosť. Samozrejme správny investor sa rozhoduje prioritne podľa výnosového percenta. Toto vychádza z ceny čistého nájomného a kúpnej ceny bytu. Na konci funguje kalkulačka, ktorá však zohľadňuje výšku nájomného a tá sa môže odvíjať aj od dispozície bytu.
Pri kúpe alebo investovaní si položte tieto otázky:
Ak väčšina odpovedí znie „áno“, ide o dispozične kvalitnú nehnuteľnosť.
Mohlo by vás zaujímať:
