Premýšľate nad kúpou bytu v Čechách? Oplatí sa vám slovenská hypotéka?

Prudký nárast úrokov, ktorý vlani odštartovala Česká národná banka, roztvoril nožnice v ponukách hypoték v Česku a na Slovensku. Kým naše banky poskytujú úvery s priemerným úrokom pod 1 %, u susedov sa úrokové sadzby bežne pohybujú okolo 4,5 %. Slováci žijúci v Čechách tak dokážu so slovenskou hypotékou výrazne ušetriť a pre niektorých to môže byť jediná cesta ako dokážu financovať svoje bývanie. Toto riešenie využíva stále viac klientov, ktorí v prospech úveru najčastejšie zakladajú byt alebo dom rodičov na Slovensku.

Hypotéka za český byt sa dá splácať aj na Slovensku

Aj vzhľadom na rast úrokových sadzieb v Českej republike oslovuje našich maklérov čoraz viac našincov, ktorí žijú a pracujú v Česku, ale zaujímajú sa o hypotéku na Slovensku. Ak majú slovenské občianstvo a splnia podmienky, tunajšie banky vedia týmto klientom poskytnúť výrazne lacnejší úver a na splátke tak môžu mesačne ušetriť aj stovky eur, čiže tisícky českých korún. Napríklad pri výške úveru 140-tisíc eur a priemernom úroku 0,9 % vyjde mesačná splátka klienta v slovenskej banke 445 eur, ale v Česku by mesačne splácal až 17 480 korún, teda v prepočte 710 eur,” vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk. 

V posledných dňoch sa intenzívnejšie hovorí aj o raste úrokových sadzieb na Slovensku, podľa odborníčky to ale nebude také náhle a ani také výrazné navýšenie ako v Česku. „Napriek tomu, že na Slovensku sa čoraz častejšie skloňuje zvyšovanie úrokov najmä kvôli inflačným tlakom, neočakávame, že sa tak udeje v tomto roku. Európska centrálna banka (ECB) a teda aj Slovensko je vzhľadom na ekonomický priestor Európskej únie v úplne inej situácii v porovnaní s českým trhom, preto prípadné zvýšenie základnej sadzby ECB bude závisieť od sily ekonomiky. Ak sa tak udeje, s najväčšou pravdepodobnosťou tento nárast bude len mierny a postupný, čo sa pravdepodobne odrazí pozvoľným rastom úrokov na Slovensku. Kedy sa tak stane, je zatiaľ otázne,” hovorí Šablová.

Podmienkou je aj ručenie slovenskou nehnuteľnosťou

Výrazne nižšia úroková sadzba však nie je to jediné, čo by mali záujemcovia o úver na Slovensku vedieť. K žiadosti o hypotéku musia doložiť aj znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorou budú ručiť pri úvere a táto nehnuteľnosť sa musí nachádzať práve na Slovensku. Od jej hodnoty sa potom odvíja maximálna výška hypotéky, ktorú môžu Slováci žijúci v Čechách financovať aj svoje bývanie za hranicami. 

S českým príjmom nie je problém, ale regulácia je iná

Kým nehnuteľnosť založená v prospech úveru sa musí nachádzať na Slovensku, s príjmom je to o niečo jednoduchšie. Prijem z českého zamestnania uzná bez problémov hneď niekoľko slovenských bánk. Takisto dokážu nájsť riešenie aj Slovákci, ktorí v Česku podnikajú a majú príjem ako SZČO. Napríklad Slováci pracujúci na živnosť v Rakúsku a v Maďarsku by s týmto typom príjmu pri žiadosti o úver v našich bankách nepochodili.  

 Ale čo sa týka akceptácie výšky príjmu, na Slovensku platí iná regulácia ako v Česku. Národná banka Slovenska stanovila, že celková suma mesačných splátok klienta nesmie presiahnuť 60 % jeho čistého mesačného príjmu po odpočítaní životného minima. Na rozdiel od českého prostredia tak môžu banky schváliť klientom inú výšku úveru napríklad aj v závislosti od toho, o koľko detí sa starajú. Ďalším limitujúcim faktorom je aj maximálny úverový strop, ktorý u nás nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu Slováka.

Česká národná banka zatiaľ nereguluje maximálnu výšku úveru v závislosti od toho, koľko zarába žiadateľ o úver. To sa však od apríla zmení a podmienky sa výrazne sprísnia. „Od apríla v Česku splátky úveru nebudú môcť presiahnuť viac než polovicu, resp. v závislosti od veku žiadateľa viac než 45 % jeho čistého mesačného príjmu. Zároveň celkový dlh nesmie presiahnuť 8,5-násobok, respektíve 9,5-násobok čistého ročného príjmu. Očakávam, že počet záujemcov o slovenskú hypotéku bude medzi Slovákmi žijúcimi v Česku stále rásť,” komentuje odborník na hypotéky Petr Motáček z českej vetvy FinGO. 

Jedna nehnuteľnosť však niekedy nestačí

Tak ako v Česku, aj na Slovensku však platí, že na nehnuteľnosť musíte prispieť aj z vlastného vrecka. Od banky obvykle dostanete len 80 %, vo výnimočných prípadoch 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti, a to môže byť zásadným limitom pre žiadateľov o úver žijúcich v Česku. Tak ako na Slovensku, aj v Česku je čoraz obvyklejšie, že žiadatelia o hypotéku ručia kupovaným bytom alebo domom vo výstavbe a k tomu pridajú ešte ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad dom rodičov. Vďaka tejto kombinácii dosiahnu v banke lepšie podmienky a vyšší úver. 

Ak teda niekto kupuje nehnuteľnosť v Česku a nemôže ňou ručiť slovenskej banke, potrebuje dostatočne hodnotné zabezpečenie na Slovensku, inak pre neho prechod k slovenskej banke nemusí byť výhodný. Pri hypotéke vždy platí, že každá situácia je individuálna a aby ste sa dostali k najvýhodnejšej ponuke, je potrebné zvážiť množstvo faktorov.

Text: Redakcia z materiálov FinGO

Foto: FinGO