Skryté problémy pri kúpe nehnuteľnosti: na čo si dať pozor

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najväčšie životné investície, no aj vysnívané bývanie môže ukrývať chyby, ktoré sa naplno prejavia až po nasťahovaní. Skutočné príbehy z praxe odborných kontrol ukazujú, prečo sa oplatí preveriť technický stav domu či bytu ešte pred podpisom zmluvy.

Keď sme začali kontrolovať nehnuteľnosti, ani sme netušili, koľko nečakaných situácií odhalíme. Nadšenie z vysnívaného bývania, či už ide o starší dom alebo byt v novostavbe, sa môže veľmi rýchlo zmeniť na veľké sklamanie. Vo väčšine prípadov stačí čas, aby sa objavili skryté stavebné nedostatky, alebo odborná kontrola, ktorá upozorní napríklad na problémy s bleskozvodom či elektroinštaláciou. Ak stavba nebola zrealizovaná podľa projektu a technologických postupov, skôr či neskôr to vyjde najavo.

Tento článok môže byť pre niekoho šokujúci. Pre iných bude jemným budíčkom, aby pristupovali k nákupu nehnuteľnosti obozretne. Slovenské stavebníctvo je už niekoľko rokov v náročnej situácii – chýbajú skúsení odborníci a dopyt po prácach je veľký. Pandémia, ekonomické tlaky či energetická kríza situáciu ešte zhoršili.

V praxi sa občas stáva, že rôzne profesie musia zvládať práce, s ktorými nemajú dlhoročnú skúsenosť. Pri technických detailoch je preto veľmi dôležitá odbornosť a precíznosť. Aj malé odchýlky od projektovej dokumentácie alebo technologických postupov môžu ovplyvniť kvalitu výsledku, preto je odborná kontrola nevyhnutná.

Developer, ktorý sa riadi len cenou subdodávky, môže považovať nízku cenu za „výhru“, aj keď výsledkom bude nekvalitná stavba. Existujú svetlé výnimky, ale kvalitne postavené stavby sú dnes skôr rarita. Nižšie uvádzame príbehy z praxe.

Rodinný dom s anomálnou podlahou

Mladí manželia si zavolali našu konkurenciu na kontrolu domu pred kúpou. Podľa ich slov prešla „kontrola“ dom s vodováhou, všetko bolo v poriadku a dom si manželia kúpili – spolu s investíciou okolo 400 000 €.

Prvý večer v novom dome zakúrili, otočili termostat a čakali na teplo. Kotol vyhodil chybu, tlak v systéme klesol.  Havarijná služba po základnej diagnostike skonštatovala, že kotol je v poriadku a problém bude v podlahových rozvodoch. Napokon na kontrolu oslovili nás. Už pri prvej návšteve sme mali pocit, že podlaha sa pod nohami podozrivo prehýba. Navrhli sme dôkladnejšiu „hĺbkovú“ kontrolu a sondy do podlahy.

Objav: skrutka priamo v podlahovej vodovodnej trubke a nelogická skladba podlahy. Na fotografiách skutočne vidíme nesprávnu skladbu podlahy, a to tepelnú izoláciu s podlahovým vykurovaním, záklop z OSB dosky, na nej zrejme pôvodnú plávajúcu podlahu, na nej sadrokartón a vrchnú vrstvu tvorí nová plávajúca podlaha. Inde sa skladba podlahy trochu líšila, medzi OSB dosky pribudli kúsky polystyrénu, kúsky sadrokartónu a asi pôvodná papierový obal od podlahovej krytiny. Čerešničkou bola spomenutá skrutka v podlahovej trubke na kúrenie.

Výsledok: po celodennej práci sme postupne odhalili všetky podstatné nedostatky a pripravili odborné vyjadrenie na právne účely. Vďaka advokátovi sa podarilo dom vrátiť už do mesiaca a všetky náklady uhradiť, nielen za naše odborné práce, ale aj za právne zastúpenie. Príbeh sa skončil šťastne, no rodina mala blízko k veľkému a drahému problému.

Plesnivé steny v novostavbe

Príbeh z lukratívnej časti Bratislavy: novostavba – čerstvo skolaudovaná, krásna lokalita, dvojročná záruka. Rodina však kontrolu pred kúpou neriešila. Nič nenasvedčovalo tomu, že by zhotoviteľ chcel niekoho vedome oklamať.

Po jeden a pol roku a intenzívnych letných dažďoch, sa objavila vlhkosť a pleseň okolo zásuviek, soklov a dokonca za kuchynskou linkou.

Problém: projektová dokumentácia nebola k dispozícii, takže sme požiadali majiteľa o jej vyžiadanie zo stavebného úradu. Sondy do základovej dosky odhalili, že hydroizolácia základovej dosky nebola realizovaná presne podľa projektu. Bol použitý iný materiál, než uvádzal projekt a na niektorých miestach bola hydroizolácia vedená pod úrovňou terénu. Jej ochranná funkcia nielen proti vode ale ani proti radónu tak nemohla byť spoľahlivo plnená. Ďalšie kontroly odhalili drobné nedostatky elektroinštalácie, bleskozvodu, komína, okien a parapetov, ktoré v praxi môžu viesť ku komplikáciám.

Všetky zistenia sa spracovali do odborného vyjadrenia a advokát podal reklamáciu ešte v záručnej dobe. Developer však firmu predal, nový vlastník prestal komunikovať a situácia sa dodnes rieši právne. Dom nie je opravený a prípad je stále otvorený.

Dôležité odporúčania pre kupujúcich

·     Odborná kontrola pred kúpou – neváhajte ju objednať, aj keď realitný maklér tvrdí, že všetko je v poriadku.

·     Projektová dokumentácia – overte si, že stavba bola realizovaná podľa projektu a technologických postupov výrobcov materiálov.

·     Podlahové kúrenie a hydroizolácie – drobné chyby sa môžu prejaviť až po rokoch. Sondy a odborné posúdenie sú kľúčové.

·     Fotodokumentácia – zaznamenajte zistenia z prehliadok, slúži ako dôkaz pre prípadné právne kroky.

·     Komunikácia s developerom a právnikom – rýchle a preukázateľné kroky môžu výrazne ovplyvniť úspech reklamácie.

Kúpa nehnuteľnosti je celoživotná investícia. Rozvaha a dôkladná kontrola vám môže ušetriť tisíce eur a mnoho starostí.